10 советов по покупке арендуемой недвижимости ⋆ FINAN$I$TEM
24 октября, 2020
аренда

10 советов по покупке арендуемой недвижимости

Если вы смотрели повторы «Доходной собственности» HGTV и задались вопросом, не пора ли купить арендуемую недвижимость и стать арендодателем, вы не одиноки.

Между нашей медленно растущей экономикой, исторически низкими процентными ставками и настроением жителей сдавать в аренду собственность.

Фактически, согласно недавнему исследованию Finansistem, недвижимость сейчас является любимым долгосрочным вложением американцев. Популярность недвижимости находится на самом высоком уровне с тех пор, как Finansistem начал опрос семь лет назад.

Должны ли вы окунуться в аренду имущества? Эксперты предложат квалифицированное «да», если вы сначала сделаете домашнее задание. Вот 10 вещей, которые следует учитывать, прежде чем погрузиться в доходную собственность.

1. Это не так просто, как кажется

Забудьте стереотипы телевизионной комедии. Чтобы получить максимальную прибыль от собственности необходимо, чтобы бухгалтер внимательно следил за подробностями, юристы понимали законы арендодателя-арендатора, во всём важна предусмотрительность.

«Где люди, которые хотят стать арендодателями, терпят неудачу, они не понимают, сколько работы уходит на это», — говорит Диана Джордж, основатель Vault Realty Group, которая сейчас является частью Century 21.

Поэтому прежде чем начать, вы захотите подумать, есть ли у вас время и навыки, чтобы потратить деньги на управление прокатом. Хотя аренда недвижимости считается пассивной инвестицией, это не означает, что вы полностью управляете ею.

2. Успех требует долгосрочной перспективы

Джереми Киснер, старший советник по вопросам благосостояния в Surevest Wealth Management в Фениксе, владеет двумя арендными домами в Лас-Вегасе. В доме, в котором он находился 13 лет, было два арендатора и низкие эксплуатационные расходы. В то время как у другого было три арендатора за четыре года.

Он принимает тот же совет, что и даёт своим клиентам.

«То, как люди попадают в беду практически со всеми инвестициями, заключается в том, что они просто не держатся за вещи достаточно долго», — говорит он. «С арендной платой, если вы безубыточны на основе денежных потоков, это на самом деле не так уж и плохо, потому что вы платите основную сумму и таким образом увеличиваете капитал. Тогда, надеюсь, вы также увидите некоторую оценку.

Поэтому, если вы хотите зарабатывать на недвижимости, вам нужно думать о долгосрочной перспективе. Поскольку вы отбиваете основную сумму в течение многих лет. Вы также сможете увеличить свой денежный поток.

3. Легко (и дорого) нарушать закон

Государственные законы арендодателей-арендаторов могут выступать в роли открытого люка для арендаторов, которые их игнорируют, считает Кэти Херцог, владелец Erie, находящейся в Пенсильвании Ассоциации арендодателей.

В качестве примера можно привести залоговые депозиты арендатора. Это не так просто, как собирать и хранить деньги.

«Там определенно ведется бухгалтерия. Вы должны иметь этот счет для каждого арендатора, хранить эти деньги на этом счете и сохранять их », — говорит Герцог. «Законы о гарантийном депозите определяют сколько времени у вас есть, чтобы вернуть гарантийный депозит по окончании срока аренды, за вычетом любых расходов на уборку и ремонт, все из которых должны быть указаны».

«В некоторых штатах, если вы этого не сделаете, арендатор может пойти вслед за арендодателем за двойным страховым депозитом, если он не вернул его в течение указанного периода времени», — говорит она.

Конечно, это только один аспект законов, касающихся аренды недвижимости. И есть много других, которые домовладельцы должны знать, чтобы избежать столкновения с ними. Вам необходимо ознакомиться с правилами касающимися выселения из жилья и других нормативных требований.

4. Убедитесь, что вы правильно относитесь к арендаторам

Если вы приобретаете арендуемую недвижимость, должны ли вы быть собственником или получать 6–10 процентов от своего дохода от аренды на управленческие услуги? Хотя нет правильного ответа для всех, Джордж и Киснер предпочитают заключать субподрядные работы.

«Они проводят проверку вашего арендатора, удостоверяются, что подписывают договор об аренде и вовремя платят за аренду», — говорит Джордж. «Это позволяет вам распоряжаться своими деньгами, а не собственностью и арендаторами».

Герцог говорит, что быть собственником может быть крутой минус.

«Если вы относитесь слишком близко к своим арендаторам и у арендаторов есть финансовые проблемы, вы можете остановиться, потому что не хотите их выселять», — говорит она. «Вы должны быть очень профессиональны в этом, потому что если кто-то не платит за квартиру, он крадет у вас».

Вдобавок к этому вопросу, вам удобно принимать управленческие решения, которые должны быть приняты при управлении недвижимостью? Вы отремонтируете или замените неисправный кондиционер или негерметичную посудомоечную машину? Вам нужно позвонить, чтобы узнать, как лучше поступить.

5. Проанализируйте, лучше покупать или финансировать

В то время как некоторые финансовые эксперты настаивают на том, что вы никогда не должны покупать аренду, если вы не можете заплатить за нее наличными, Kisner Surevest Wealth думает по другому.

«Кредитное плечо (то есть ипотека), как правило увеличивает доходность как с положительной, так и с отрицательной стороны», — говорит он.

Например, представьте себе арендуемое имущество, купленное за 100 000 долларов США. Дом приносит арендную плату в размере 12 000 долларов в год и облагается налогом в 1000 долларов. При графике амортизации 27,5 лет и ставке подоходного налога 20 процентов инвестор будет зарабатывать чуть более 9 500 долларов США в год. Таким образом, годовой доход инвестора составляет около 9,5 процента. Неплохо.

Вот как инвестор используя кредитное плечо, выполнил сделку, приняв тот же дом. У этого инвестора есть ипотека на 80 процентов дома, которая составляет 4 процента. После вычитания операционных расходов, а также дополнительных процентных расходов, этот инвестор зарабатывает почти 5 580 долларов в год. При вложенных 20 000 долл. Годовой доход инвесторов составляет около 27,9%.

На самом деле ситуация для заемного владельца немного лучше, чем предполагают эти цифры. Это потому, что часть арендной платы идет на оплату основной суммы ипотеки. Таким образом, в то время как инвестор не имел денежный поток, потому что он использовал выручку, чтобы заплатить ссуду, инвестор еще нажился (и заплатил налог) на тех деньгах.

В этом сила рычагов, чтобы изменить доход инвестора.

Джордж соглашается: «Я определенно согласен с обычным кредитным плечом. Это действительно хороший способ максимизировать свои доходы ».

6. Бюджет на форс-мажор

Неспособность спланировать бесчисленные расходы на владение арендной платой может стать быстрым путем к катастрофе.

«Как арендодатель, вы хотите сэкономить от 20 до 30 процентов арендного дохода на содержание, обслуживание и чрезвычайные ситуации», — говорит Герцог из Ассоциации арендодателей.

«Вы хотите убедиться, что вы не просто живете этим, — говорит она, — потому что тогда, когда происходит что-то непредвиденное у вас не будет денег, чтобы это исправить, а теперь вы застряли, потому что вы арендодатель с недвижимостью, которую нужно быстро отремонтировать, а у вас нет на это денег ».

Киснер не мог не согласиться с этим: «По моему опыту, вы всегда недооцениваете все различные расходы, которые могут возникнуть и всегда переоцениваете, насколько позитивным будет денежный поток», — говорит он.

7. Не забудьте продлить аренду

По словам Джорджа, у большинства домовладельцев есть одно явное слепое пятно, это неспособность своевременно продлевать аренду арендаторам.

«Вы будете удивлены тем, сколько арендодателей не продлевают свои договоры аренды каждый год, поэтому они разрешают своим арендаторам сдавать аренду ежемесячно», — говорит она. «Что в этом плохого? Что не так, все они думают, что теперь если я захочу выселить своего арендатора, я не смогу, потому что теперь они не привязаны к аренде ».

«Кроме того, они не могут повышать арендную плату», — говорит Джордж. «Единственный способ изменить арендную плату — это подписать форму, изменяющую аренду каждый год. Так вы держите своих арендаторов под контролем. Когда вы позволяете менять дату оплаты, тогда действительно трудно вернуть ваших арендаторов в нужное русло », — говорит Джордж.

В зависимости от штата арендодатели могут уведомлять о выселении на определенный срок. В Калифорнии, где базируется Джордж, штат позволяет арендодателям уведомлять за 60 дней арендаторов, которые проживают в собственности более года (или 30 дней менее года), хотя ситуация может отличаться в контролируемые арендой города. Арендодатель также может предложить новый договор аренды одновременно.

8. Риэлторская мантра о важности местоположения

Эта старая риэлторская мантра о важности местоположения приобретает интересный оборот применительно к доходу собственности.

«Лучшие места с самой высокой оценкой — это те, где вы потенциально можете получить наименьший денежный поток при аренде», — говорит Киснер.

Почему? Инвесторы могут получить доход двумя способами: денежным потоком и оценкой. В некоторых областях инвесторы могут захотеть увеличить денежный поток, чтобы компенсировать их медленное повышение курса. Но если инвесторы ожидают, что область существенно повысится, они могут отказаться от части денежного потока, чтобы насладиться этим повышением. Результат: повышение стоимости жилья опережает рост арендных ставок, а повышение стоимости жилья приводит к относительно небольшому денежному потоку.

«В результате собственность возрастает в цене, чтобы конкурировать как инвестиции с недвижимостью в менее желательных областях», — говорит Киснер.

Его решение: ошибка на стороне признательности. Это то, что он делает со своими двумя арендными платами, которые в хороший месяц почти не выходят из строя. «Но если я буду держать их до тех пор, пока мне не исполнится 60 лет, когда они будут выплачены. Даже после уплаты налогов на имущество и страхования, я удвою свой доход на социальное обеспечение», — говорит он.

9. Хотите долгосрочных арендаторов? Рассмотрим раздел 8

Неожиданная вакансия арендатора — проклятие каждого арендатора.

«Каждый месяц, когда аренда остается вакантной, вам приходится платить ипотеку, коммунальные услуги и техническое обслуживание из своего кармана. Поэтому решение проблемы — это одна из вещей, которую вам необходимо решить очень быстро», — говорит Герцог.

Одно из популярных решений? Попробуйте Раздел 8 арендаторов.

Раздел 8, также известный как «Ваучерная программа выбора жилья» Департамента жилищного строительства и городского развития, обычно ограничивает арендную плату для американцев с низким доходом, которые имеют право на 30 процентов от своего скорректированного ежемесячного дохода. В то время как некоторые арендодатели скептически относятся к оформлению документов и потенциальным проблемам с содержанием, представленным некоторыми арендаторами Раздела 8, Герцог благосклонно относится к арендаторам Раздела 8.

«Пожилые люди и инвалиды обычно являются отличными арендаторами. Они отлично заботятся о собственности, потому что это их дом. Вот где они хотят быть. Кроме того, если они не платят за квартиру или разрушают ваш дом, они рискуют потерять свой ваучер по Разделу 8 », — говорит она.

10. Не забывайте про аренду имущества в налоговое время

Существует особый солнечный луч, который каждую весну обрушивается на владельцев доходной собственности, когда они вместе с бухгалтером готовят декларацию по федеральному подоходному налогу.

«Когда у вас есть собственный дом, вы можете списать проценты, и это всё», — говорит Джордж.

«Но когда вы владеете инвестиционной собственностью, ваша налоговая форма, указанная в Списке E, позволяет списывать практически всё, от покраски дома до замены лампочек.

«Таким образом, даже если у вас есть доход от сдачи в аренду, вы можете показать меньший доход, чем фактически собираете и списываете свои ипотечные платежи и проценты, одновременно увеличивая капитал», — говорит Джордж.

Именно это мощное сочетание налоговых льгот и отдачи от инвестиций помогает заинтересовать инвесторов в аренде недвижимости.

Итог

Аренда недвижимости может быть отличной инвестицией, если вы подходите к ней по-деловому. Но вам сначала необходимо понять (насколько это возможно), во что вы ввязываетесь, прежде чем вложить деньги. Хотя привлекательность получения пассивного ежемесячного дохода с недвижимостью высока, важно помнить, что для поддержания этого дохода часто требуется много работы.

Добавить комментарий