Отрицательное кредитование ⋆ FINAN$I$TEM
Отрицательное кредитование

Отрицательное кредитование

Возникает, когда инвестиции, сделанные с использованием заемных средств, приносят денежные потоки, которые ниже, чем проценты и другие расходы.

Что такое отрицательное кредитование?

Отрицательное кредитование возникает, когда инвестиции, сделанные с использованием заемных средств, приносят денежные потоки, которые меньше, чем проценты и другие расходы, выплаченные по этим инвестициям.

Резюме

  • Отрицательное зацепление возникает, когда инвестиции, сделанные с использованием заемных средств, приносят денежные потоки, которые ниже, чем проценты и другие расходы, выплаченные по этим инвестициям.
  • Преимуществом отрицательного кредитования является то, что любая величина чистого убытка может быть зачтена против любого другого дохода, который будет облагаться налогом.
  • Отрицательное кредитование в основном выгодно для лиц, получающих высокий доход и находящихся в большей налоговой группе, что позволит им воспользоваться налоговыми льготами.

Понимание отрицательного кредитования

Концепцию можно пояснить с помощью приведенного ниже рисунка:

Обычно отрицательный заемный капитал встречается на рынке недвижимости, где недвижимость сдается в аренду. Для человека, который купил недвижимость и сдал ее в аренду арендатору, самые большие расходы, с которыми он сталкивается, — это проценты по кредиту на покупку недвижимости.

Также возникают и другие расходы, которые могут быть в виде платы за обслуживание, ремонт и налоги на недвижимость. Денежный поток от недвижимости — это доход от аренды, полученный от арендатора.

Положительная передача

Термин «передача» часто используется, когда деньги заимствуются для инвестирования в актив, как правило, инвестиционную недвижимость. Доход, получаемый от инвестиций, может быть как положительным, так и отрицательным.

Положительное соотношение — это когда доход, получаемый от инвестиций (доход от аренды), больше, чем проценты, выплачиваемые по займу и другие расходы, связанные с недвижимостью.

Обычно доход, полученный от положительного кредитования, может быть использован для будущих выплат или инвестиционных целей.

Налоговые последствия отрицательного кредитования

Отрицательное кредитование может быть вызвано несколькими факторами. Один из вариантов — если вы находитесь в условиях высоких процентных ставок, а арендные платежи недостаточны для покрытия расходов.

Другая ситуация может возникнуть, когда убытки увеличиваются из-за амортизации недвижимости или любых капитальных затрат, связанных с ней. Поскольку и то, и другое не подлежит налогообложению, это также может привести к отрицательному кредитованию.

Преимущество отрицательного кредитования заключается в том, что любая величина чистого убытка может быть зачтена против любого другого дохода, который будет облагаться налогом. Например, если получаемый вами доход облагается налогом по ставке 30%, то каждый доллар, внесенный в счет отрицательного кредитования убытков, поможет вам сэкономить $0,30.

У отрицательного кредитования есть и определенные минусы. Налоговые льготы обычно выгодны тем, кто получает высокий доход. Если кто-то зарабатывает и платит мало или вообще не платит налогов, наличие отрицательного кредитования в вашей инвестиционной недвижимости не будет иметь большого значения.

Отрицательный заем может также завысить стоимость недвижимости, если расходы не контролируются должным образом — арендные платежи могут быть увеличены, что приведет к тому, что они будут выше, чем рыночная доходность от аренды.

Пример отрицательного кредитования

Предположим, что человек по имени Боб покупает недвижимость в инвестиционных целях, взяв кредит в банке. Он сдает эту недвижимость в аренду своему другу и получает доход от аренды в размере $10 000 в год.

Боб выплачивает проценты по банковскому кредиту и несет расходы, связанные с инвестиционной недвижимостью. Общая годовая сумма процентов и расходов составляет $25 000. В данном случае очевидно, что поскольку притоки меньше оттоков, мы наблюдаем случай отрицательного кредитования на сумму, равную $15 000.

Теперь предположим, что год прошел, и годовой доход Боба составляет $150 000 от его постоянной работы. Поскольку он столкнулся с потерей $15 000, эта сумма будет уменьшена и его общий налогооблагаемый доход теперь составит $135 000.

Боб, по сути, экономит на налоге, эквивалентном сумме убытка на его годовой доход.

Риски, связанные с отрицательным кредитованием

1. Отсутствие денежного потока для выплат

Отрицательное кредитование может привести к высокому риску для инвестора. Самый большой риск возникает, когда он занимает деньги на покупку инвестиционной недвижимости. Есть вероятность, что у инвестора может не хватить денежных потоков для выплаты процентов и основной суммы по кредиту.

2. Отсутствие арендаторов (и потеря арендных платежей)

Риск может возникнуть, если инвестор не сможет найти арендатора и недвижимость долгое время будет незанятой, что приведет к потере арендных платежей.

3. Значительное обесценивание недвижимости

Еще один риск может возникнуть в виде значительного обесценивания стоимости недвижимости или каких-либо изменений в налоговом законодательстве, которые могут быть неблагоприятными для инвестора.

Все вышеперечисленные факторы должны быть учтены при принятии решения об инвестировании в недвижимость, чтобы избежать ситуации отрицательного кредитования.

Дополнительные ресурсы:

Портал Finansistem поможет каждому стать финансовым аналитиком мирового класса. Для того чтобы помочь вам стать финансовым аналитиком мирового класса и продвинуться по карьерной лестнице в полной мере, эти дополнительные ресурсы будут очень полезны:

Добавить комментарий