21 января, 2022
Ипотечная ценная бумага

Ипотечная ценная бумага (MBS)

Инвестиции, обеспеченные ипотекой или совокупностью ипотечных кредитов.

Что такое ценная бумага, обеспеченная ипотекой (MBS)?

Ипотечная ценная бумага (MBS) — это долговая ценная бумага, обеспеченная ипотекой или совокупностью ипотечных кредитов. MBS — это ценная бумага, обеспеченная активами, которая торгуется на вторичном рынке и позволяет инвесторам получать прибыль от ипотечного бизнеса без необходимости напрямую покупать или продавать жилищные кредиты.

Ипотечные кредиты продаются таким учреждениям, как инвестиционный банк или государственное учреждение, которые затем упаковывают их в MBS, которые могут быть проданы индивидуальным инвесторам. Ипотека, содержащаяся в MBS, должна быть получена от уполномоченного финансового учреждения.

Когда инвестор покупает ценную бумагу с ипотечным покрытием, он, по сути, ссужает деньги покупателям жилья. Взамен инвестор получает права на стоимость закладной, включая проценты и выплаты основной суммы долга заемщиком.

Продажа имеющихся у них закладных позволяет банкам выдавать ипотечные кредиты своим клиентам, не беспокоясь о том, сможет ли заемщик погасить кредит. Банк выступает в качестве посредника между инвесторами MBS и покупателями жилья. Типичными покупателями MBS являются индивидуальные инвесторы, корпорации и институциональные инвесторы.

Типы ипотечных ценных бумаг

Существует два основных типа ипотечных ценных бумаг: сквозная ипотечная ценная бумага и обеспеченное ипотечное обязательство (CMO).

1. Проходная MBS

Проходная ипотечная ценная бумага — это самая простая MBS, структурированная как траст, так что выплаты основной суммы и процентов переходят к инвесторам. Она имеет определенную дату погашения, но средний срок жизни может быть меньше заявленного срока погашения.

Траст, продающий сквозные MBS, облагается налогом по правилам траста-грантора, согласно которым держатели сквозных сертификатов должны облагаться налогом как прямые владельцы траста, распределенного на сертификат.

2. Обеспеченные ипотечные обязательства (ОИО)

Обеспеченные ипотечные обязательства состоят из нескольких пулов ценных бумаг, также известных как транши. Каждый транш имеет различные сроки погашения и приоритеты в получении основной суммы и процентов.

Траншам также присваиваются отдельные кредитные рейтинги. Наименее рискованные транши предлагают самые низкие процентные ставки, в то время как более рискованные транши имеют более высокие процентные ставки и, таким образом, обычно более предпочтительны для инвесторов.

Как работает ценная бумага, обеспеченная ипотекой

Когда вы хотите купить дом, вы обращаетесь в банк с просьбой выдать вам ипотечный кредит. Если банк подтвердит вашу кредитоспособность, он перечислит деньги на ваш счет. Затем вы должны будете вносить периодические платежи в банк в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк может выбрать сбор основной суммы долга и процентных платежей или продать ипотечный кредит другому финансовому учреждению.

Если банк решит продать ипотечный кредит другому банку, государственному учреждению или частной организации, он будет использовать вырученные от продажи средства для выдачи новых кредитов. Учреждение, покупающее ипотечный кредит, объединяет его с другими ипотечными кредитами, имеющими сходные характеристики, такие как процентные ставки и сроки погашения.

Затем оно продает эти ипотечные ценные бумаги заинтересованным инвесторам. Средства от продажи используются для покупки дополнительных ценных бумаг и размещения большего количества MBS на открытом рынке.

Роль правительства в MBS

В ответ на Великую депрессию 1930-х годов правительство учредило Федеральное управление жилищного строительства (FHA) для оказания помощи в восстановлении и строительстве жилых домов. Это агентство помогло разработать и стандартизировать ипотечный кредит с фиксированной ставкой и популяризировать его использование.

В 1938 году правительство создало Fannie Mae, спонсируемое правительством агентство, для покупки ипотечных кредитов, застрахованных FHA. Позже Fannie Mae была разделена на Fannie Mae и Ginnie Mae для поддержки ипотечных кредитов, застрахованных FHA, Администрацией по делам ветеранов и Администрацией фермерских домов,

В 1970 году правительство создало еще одно агентство, Freddie Mac, для выполнения функций, аналогичных тем, которые выполняет Fannie Mae.

Freddie Mac и Fannie Mae покупают большое количество ипотечных кредитов для продажи инвесторам. Они также гарантируют своевременную выплату основной суммы и процентов по этим ипотечным ценным бумагам. Даже если первоначальные заемщики не могут своевременно вносить платежи, оба учреждения все равно производят выплаты своим инвесторам.

Однако правительство не гарантирует Freddie Mac и Fannie Mae. Если они объявят дефолт, правительство не обязано приходить им на помощь. Однако федеральное правительство предоставляет гарантии Ginnie Mae. В отличие от двух других агентств, Ginnie Mae не покупает MBS. Таким образом, оно имеет наименьший риск среди трех агентств.

Роль MBS в финансовом кризисе 2008 года

Низкокачественные ипотечные ценные бумаги были одним из факторов, приведших к финансовому кризису 2008 года. Хотя федеральное правительство регулировало деятельность финансовых учреждений, которые создавали MBS, не существовало законов, которые бы напрямую регулировали сами MBS.

Отсутствие регулирования означало, что банки могли сразу же получить свои деньги, продавая ипотечные кредиты сразу после их выдачи, но инвесторы в MBS, по сути, не были защищены. Если заемщики ипотечных кредитов объявляли дефолт, не существовало надежного способа компенсации инвесторам MBS.

Рынок привлек все типы ипотечных кредиторов, включая небанковские финансовые учреждения. Традиционные кредиторы были вынуждены снизить свои кредитные стандарты, чтобы конкурировать за кредиты на покупку жилья.

В то же время правительство США оказывало давление на кредитные учреждения, заставляя их предоставлять ипотечное финансирование заемщикам с более высоким кредитным риском. Это привело к созданию огромного количества ипотечных кредитов с высоким риском дефолта. Многие заемщики просто взяли ипотечные кредиты, которые они в итоге не смогли себе позволить.

При постоянном предложении ипотечных ценных бумаг и растущем спросе на них, Freddie Mac и Fannie Mae агрессивно поддерживали рынок, выпуская все больше и больше MBS. Создаваемые MBS были все более низкокачественными, высокорискованными инвестициями. Когда ипотечные заемщики начали не выполнять свои обязательства, это привело к эффекту домино — краху MBS, который в конечном итоге уничтожил триллионы долларов из экономики США. Последствия кризиса субстандартной ипотеки распространились на другие страны по всему миру.

Дополнительные ресурсы:

Мы надеемся, что вам понравилось читать руководство Finansistem по ипотечным ценным бумагам. Finansistem предлагает программу сертификации Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA)™ для тех, кто хочет поднять свою карьеру на новый уровень. Чтобы продолжать учиться и продвигаться по карьерной лестнице, вам будут полезны следующие ресурсы:

Добавить комментарий