Брокер по коммерческой недвижимости ⋆ FINAN$I$TEM
24 октября, 2020
Брокер по коммерческой недвижимости

Брокер по коммерческой недвижимости

Посредник между продавцами и покупателями коммерческой недвижимости

Кто такой брокер по коммерческой недвижимости?

Брокер по коммерческой недвижимости является посредником между продавцами и покупателями коммерческой недвижимости, который помогает клиентам продавать, сдавать в аренду или покупать коммерческую недвижимость. Брокер по коммерческой недвижимости может работать в качестве независимого агента, нанимателя агентов по коммерческой недвижимости или члена брокерской фирмы по коммерческой недвижимости.

Основное различие между брокером по коммерческой недвижимости и агентом по коммерческой недвижимости заключается в том, что первый может работать независимо, а второй — нет. Агент по коммерческой недвижимости должен работать у лицензированного брокера.

Что такое коммерческая недвижимость?

Недвижимость классифицируется как коммерческая, если используется только для ведения бизнеса. Как правило, коммерческая недвижимость принадлежит инвестору, который взимает арендную плату с каждого предприятия, работающего с этой недвижимостью. Примеры коммерческой недвижимости включают офисные помещения, торговые центры, отели, магазины повседневного спроса и рестораны.

Квалификация для того, чтобы стать брокером по коммерческой недвижимости

Требования к образованию

Основным требованием для того, чтобы стать брокером по коммерческой недвижимости, является диплом о среднем образовании (или эквивалентное образование). Наиболее успешные агенты / брокеры по коммерческой недвижимости имеют степень бакалавра или магистра в области бизнеса, статистики, финансов, экономики или недвижимости (с особым упором на продажу или аренду коммерческой недвижимости).

Правовые требования

Брокер по коммерческой недвижимости — это профессионал в сфере недвижимости, который продолжил свое образование выше уровня агента по коммерческой недвижимости. Чтобы быть сертифицированным брокером по коммерческой недвижимости, физическое лицо должно получить государственную лицензию в каждом штате, в котором оно хочет заниматься своей профессией. Физическое лицо должно сдать экзамен на брокера по коммерческой недвижимости, чтобы получить сертификат и государственную лицензию. (Примечание: лицензия на коммерческую недвижимость отличается от лицензии агента по недвижимости).

Чтобы сдать экзамен брокера по коммерческой недвижимости, необходимо предпринять следующие шаги:

  • Человек должен проработать в фирме не менее одного-трех лет (в зависимости от штата).
  • Затем они должны пройти 60-90 часов утвержденных государством курсов лицензирования.
  • После завершения утвержденных государством курсов лицензирования, человек имеет право сдать экзамен. В рамках экзамена заявителей часто спрашивают о действующих федеральных законах и законах штата в сфере коммерческой недвижимости.

Сдающие экзамен сертифицированы как брокеры по коммерческой недвижимости. Чтобы продолжить владение лицензией, брокер по коммерческой недвижимости должен проходить соответствующие курсы повышения квалификации каждые два-четыре года (опять же, конкретные требования различаются от штата к штату — если вы работаете в нескольких штатах, вы должны соблюдать требования самых строгих государство). Популярные и полезные курсы повышения квалификации включают брокерство по ипотечным кредитам, оценку недвижимости и право на недвижимость.

Доход брокера коммерческой недвижимости

Доход брокера по коммерческой недвижимости основан на комиссионных от продаж. В листинговом соглашении (контракте между листинговым брокером и продавцом с указанием деталей листинга) указывается комиссия брокера. Брокерская комиссия по коммерческой недвижимости договорная и в среднем составляет около 6% от окончательной цены продажи. Если недвижимость сдается в аренду, а не продается, то размер брокерского вознаграждения определяется исходя из площади и чистого дохода от аренды.

Обычно комиссию уплачивает продавец из выручки от продажи, если продавец и покупатель не договариваются о разделении (Примечание: продавец часто включает комиссию в цену предложения). Комиссия выплачивается при закрытии сделки. Комиссия делится между брокером по покупке и брокером по продаже / листингу. Однако, если брокер не работает независимо, комиссия делится на четыре части. Во-первых, комиссия делится и перечисляется брокеру-покупателю и брокеру листинга. Затем каждый брокер берет свое брокерское вознаграждение / комиссию и из них выплачивает соответствующему агенту свою комиссию, которая обычно является фиксированной комиссией за каждую совершенную сделку.

При установлении брокерской комиссии необходимо учитывать следующие расходы:

  • Сборы ассоциации
  • Лицензионные сборы
  • Расходы на рекламу и маркетинг
  • Комиссия за услугу множественного листинга (MLS)

Надежная репутация, повторный бизнес, сильная местная экономика и высокие продажи приводят к более высоким комиссиям для брокеров по коммерческой недвижимости.

Преимущества найма брокера по коммерческой недвижимости

Брокер по коммерческой недвижимости может помочь потенциальным клиентам сэкономить время и деньги, выполняя следующие функции:

  • Создание сети в целевом сообществе: в каждой области, в которой брокер по коммерческой недвижимости намеревается работать, он создает сеть с важными членами заинтересованного сообщества. Это гарантирует, что у них будет преимущество первопроходца каждый раз, когда недвижимость выставляется на продажу или когда в сообществе появляется потенциальный покупатель.
  • Понимание налогового законодательства и законодательства о зонировании: многие люди воздерживаются от инвестирования в коммерческую недвижимость из-за большого количества сложных правил и положений, регулирующих налогообложение и покупку коммерческой недвижимости. Эта сложность усугубляется тем фактом, что эти правила и положения различаются в разных штатах, отраслях и зонах. Брокер по коммерческой недвижимости должен отлично разбираться в налоговом законодательстве и законодательстве о зонировании, чтобы выполнить вышеупомянутые формальности от имени своего клиента и, таким образом, устранить препятствия для инвестиций в коммерческую недвижимость.
  • Оценка бизнес-планов: брокер по коммерческой недвижимости оценивает бизнес-планы своих клиентов, чтобы определить их осуществимость. Они часто используют статистический анализ (например, анализ безубыточности) для определения базового запаса прочности вложения клиента.
  • Ведение переговоров с клиентами: брокеры по коммерческой недвижимости должны быть отличными переговорщиками и посредниками, потому что, в отличие от брокеров по жилой недвижимости, брокерам по коммерческой недвижимости часто приходится иметь дело с более чем двумя сторонами при организации продажи или аренды недвижимости. У различных сторон часто бывают противоречивые стимулы, которые агент по коммерческой недвижимости помогает согласовать в ходе переговоров. Брокер по коммерческой недвижимости должен иметь отличные коммуникативные навыки и навыки убеждения, чтобы успешно вести переговоры.
  • Проведение исследований: Часто успех бизнеса клиента зависит от местных условий. Брокер по коммерческой недвижимости должен предоставить потенциальным покупателям коммерческой недвижимости исследования относительно местной демографии, бизнеса, качества окружающей среды, затрат на содержание собственности и желательности местоположения собственности.
  • Анализ арендных платежей: брокер по коммерческой недвижимости исследует и анализирует тенденции арендных платежей за коммерческую недвижимость в районе, в котором он / она работает. Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости:
  1. Единая чистая аренда: по этой аренде налог на недвижимость оплачивается арендатором.
  2. Аренда с двойной сеткой (NN): по этой аренде налог на имущество и страхование оплачиваются арендатором.
  3. Аренда Triple-net (NNN): в соответствии с этим договором аренды налог на имущество, страхование и обслуживание оплачиваются арендатором.
  4. Аренда на валовой основе: по этому договору аренды налог на имущество, страхование и техническое обслуживание оплачиваются домовладельцем. Арендатор платит только арендную плату.

Более крупные арендаторы обычно заключают более длительные договоры аренды, что обеспечивает домовладельцу безопасность, поскольку обеспечивается стабильный поток арендного дохода. (Например, такая компания, как Amazon, вряд ли будет сдавать в аренду офисные или складские помещения, которые она планирует занять только на один год.) Однако арендную плату можно более гибко регулировать в соответствии с более коротким сроком аренды.

Недостатки найма брокера по коммерческой недвижимости

При некоторых обстоятельствах брокер по коммерческой недвижимости может показать клиенту только те объекты недвижимости, где комиссия высока, посоветовать клиенту заключить сделку с арендной платой выше, чем необходимо, или ускорить процесс, чтобы максимально увеличить количество сделок. что он / она может сделать. Чтобы противостоять такому поведению, клиент может заключить договор с брокером, по которому последнему будет выплачиваться фиксированная плата, а не комиссия.

Общие показатели, используемые брокерами по коммерческой недвижимости

  • Валовой доход от аренды: валовой доход от аренды выражает доход от аренды как процент от стоимости имущества до вычета налогов и других расходов. Он рассчитывается следующим образом:

Валовая доходность от аренды = (Годовой доход от аренды / Стоимость собственности) x 100

Коммерческая недвижимость дает среднюю доходность 7-7,5%, в отличие от жилой недвижимости, которая дает среднюю доходность 4-5%. Это популярный показатель для сравнения объектов коммерческой недвижимости, которые будут сдаваться / сдаваться в аренду.

  • Прирост капитала / общий доход от инвестиций: прирост капитала относится к прибыли, полученной от продажи собственности. Он рассчитывается следующим образом:

Общий доход от инвестиций = {(Прибыль от инвестиций — Расходы на инвестиции) / Расходы на инвестиции)} x 100.

Это популярный показатель для сравнения объектов коммерческой недвижимости, которые собираются продать. Инвестиции в коммерческую недвижимость, которые предоставляют широкий спектр возможностей для улучшения и / или расширения, идеально подходят для получения прироста капитала.

Однако важно отметить, что существует обратная зависимость между валовой доходностью от аренды и приростом капитала / общей доходностью инвестиций.

Дополнительные ресурсы:

Спасибо, что прочитали руководство Finansistem для брокера по коммерческой недвижимости. Коммерческие брокеры важны для здорового рынка недвижимости. Чтобы узнать больше, перейдите по следующим ссылкам:

  • Бесплатные руководства по Excel
  • Классификация аренды
  • Учет аренды
  • Курсы делового финансового моделирования

Добавить комментарий