Оценка | Финансы
Оценка бизнеса

Оценка

Квалифицированная и непредвзятая экспертная оценка стоимости актива.

Что такое оценка?

Оценку лучше всего определить как оценку экспертом стоимости «чего-то». В контексте бизнеса и финансов это «что-то» обычно является активом (или группой активов).

Примеры активов, которые могут быть оценены, включают, но не ограничиваются ими:

  • Недвижимость (как коммерческая, так и жилая);
  • Оборудование (включая транспортные средства);
  • Товарно-материальные запасы (особенно уникальные, готовые продукты — в отличие от товаров или сырья);
  • Частный бизнес (или портфель частных бизнесов);
  • Уникальные или редкие товары (например, предметы изобразительного искусства, антиквариат и ювелирные изделия).

Оценка проводится оценщиком; оценщик — это эксперт, предоставляющий оценку стоимости, основанную на его опыте и подготовке. Оценка вместе с подтверждающей документацией включается в отчет об оценке, который обычно называют отчетом об оценке.

Резюме

  • Оценка — это независимая и объективная оценка стоимости актива, проведенная экспертом с соответствующими полномочиями.
  • Оценщик, проводящий оценку стоимости, должен быть полностью независим от всех других заинтересованных сторон в сделке.
  • Хотя существуют различные «типы» оценок (в зависимости от оцениваемого актива), их цель и форматы, как правило, очень похожи.

Цель оценки

Оценка может быть заказана по разным причинам, исходя из любого количества уникальных обстоятельств. В целом, однако, эти отчеты заказываются потому, что одна (или несколько) заинтересованных сторон требует справедливой и непредвзятой оценки стоимости актива.

Обстоятельства, которые могут потребовать проведения оценки, включают:

  • Для облегчения сделки с конкретным активом — и покупателю, и продавцу необходимо понимать, какова оценочная стоимость актива, чтобы помочь договориться о цене.
  • Для обеспечения финансирования — в частности, кредита. Финансовые учреждения, как правило, предоставляют кредиты на определенную сумму (LTV) под различные классы активов, поэтому им требуется оценка стоимости перед выдачей кредита.
  • Для получения страхового полиса на актив — страховые компании не могут назначить стоимость полиса на актив, не понимая, сколько стоит актив или во сколько обойдется его замена.
  • Для планирования завещания и наследства — семьи, а также их юристы и консультанты по вопросам благосостояния могут захотеть лучше понять, сколько стоят активы, чтобы поддержать раздел этих активов между бенефициарами.
  • «Споры» — часто бывает, когда акционеры частного бизнеса имеют какие-то разногласия по поводу контроля над компанией; для облегчения выкупа может потребоваться независимая оценка стоимости этого бизнеса. Развод и/или раздельное проживание супругов является аналогичным основанием для обращения за оценкой активов, включая частный бизнес (или предприятия).
  • Для целей налогообложения — примером может служить передача актива в дар некоммерческой организации; «стоимость» этого актива может быть вычтена из налогооблагаемой базы донора, однако требуется справедливая и объективная оценка стоимости. В США Служба внутренних доходов (IRS) требует в этом случае проведения так называемой квалифицированной оценки, стандарты которой выше, чем для большинства других случаев оценки.

Понимание оценочной деятельности

Одно общее требование ко всем оценкам заключается в том, что оценка стоимости должна быть полностью объективной. Необходимо, чтобы оценщик, которому поручено проведение оценки, был полностью независим (иногда это называют «на расстоянии вытянутой руки») от любой из заинтересованных сторон, что позволит ему действительно предоставить справедливое, независимое и непредвзятое заключение о стоимости.

Что входит в оценочный отчет?

Большинство отчетов об оценке обычно включают следующие основные разделы:

  • Титульная страница — представляет оценщика и его фирму, а также дату завершения проверки.
  • Сопроводительное письмо — в этом разделе указывается, кто заказал оценку (т.е. продавец), ее предполагаемая цель (т.е. содействие продаже актива), а также предполагаемый законный пользователь (или пользователи) (например, банк XYZ — для поддержки запроса на финансирование).
  • Резюме — в этом разделе обычно кратко, на одной странице, излагаются некоторые из основных выводов. Он может включать оценку стоимости, хотя и без подробной информации о методе (методах), использованном для получения оценки, а также краткое описание актива (или активов).
  • Описание актива — будь то недвижимое имущество или оборудование, этот раздел включает все юридические идентификаторы (такие как юридические адреса и серийные номера). Здесь также приводится анализ актива, включая замечания по качеству, оставшемуся сроку полезного использования, конкретным недостаткам или ремонту, а также недавней истории продаж.
  • Оценка актива — в этом разделе содержится более подробная информация о различных типах применяемых подходов к оценке, а также о любых сопоставимых объектах недвижимости (или других сопоставимых активах), которые были использованы для обоснования анализа.
  • Сертификат оценщика — в этом разделе указывается квалификация оценщика, чтобы заинтересованные стороны могли сопоставить, какие органы управления подписали его полномочия.
  • Приложения — обычно отчет об оценке содержит десятки страниц «дополнений» или «приложений». Они содержат всевозможную вспомогательную документацию, например, карты, финансовые отчеты, информацию о проведенных расчетах и многие другие виды необходимой информации, которая не помещается в других разделах отчета.

Как и в случае с финансовой отчетностью, существуют различные «уровни» оценок, которые могут быть заказаны в зависимости от потребностей заинтересованных сторон.

Например, оценки коммерческой недвижимости в США могут быть отчетами об оценке для ограниченного использования, сводными или самодостаточными, причем последние являются наиболее полными (аналогично тому, как в бухгалтерском учете работают отчеты о компиляции, обзоре и аудите — от наименее до наиболее полных, соответственно).

Виды оценок

Хотя почти все отчеты об оценке включают вышеуказанные разделы, существуют некоторые нюансы в зависимости от характера оцениваемого актива.

Оценка оборудования

Например, оценка оборудования предлагает три типа оценок: справедливая рыночная стоимость (FMV), стоимость упорядоченной ликвидации (OLV) и стоимость принудительной ликвидации (FLV). Эти различные оценки стоимости могут служить уникальным целям для различных заинтересованных сторон.

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости сама по себе уникальна и существует несколько различных подходов к оценке, которые могут быть использованы. Это затратный, доходный и подход прямого сравнения.

Недвижимость интересна еще и тем, что ее нельзя поднять и переместить, поэтому на объекты могут распространяться определенные ограничения по зонированию или землепользованию. Также часто недвижимость приобретается с целью перезонирования и перепланировки. Поэтому оценка недвижимости часто включает так называемое «наилучшее и оптимальное использование» объекта (которое может не совпадать с текущим назначением объекта).

Квалифицированная оценка

Квалифицированные оценки — это подмножество оценок, которые отвечают определенным строгим критериям, установленным Налоговым управлением США. Эти оценки являются достаточно строгими. Оценка актива для целей налогообложения в США требует, чтобы «квалифицированный оценщик» провел анализ и подготовил соответствующий отчет.

Дополнительные ресурсы:

Благодарим вас за прочтение статьи Finansistem об оценочной деятельности. Чтобы продолжать учиться и развивать свои знания в области финансового анализа, мы настоятельно рекомендуем дополнительные ресурсы Finansistem, приведенные ниже:

Добавить комментарий